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有關商業房產的建筑規劃許可
發布時間:2014-11-14 10:06:13  作者:  發布:www.qazasc.live
    如果你想要改建或擴建你的房屋,用這個房屋進行一個不同的貿易,或者甚至是建造一個完全新的建筑,你講面臨兩個重要的問題:我是否需要建筑許可?如果需要,我怎么樣獲得它?
    規劃是一個復雜及困難的領域,專業意見是必要的。遵照一個體系里面概要辦事會因其中存在太多特例和陷阱而被蒙蔽!特許測量師了解規劃法的內容和實踐,了解將來任何會對房產的使用和估價造成影響的發展,他們并將會作為你的個人代理處理將來房屋規劃的事宜。在你遇到問題之前就通知他們,不要等到事后才做。
這也有假設是說你的房屋不是一個被保護的結構。如果你擁有一個被保護的結構或是你的房屋是一個處于保護區域的建筑,將運用不同且更嚴格的規則,以及不遵守因違反規劃而下的強制通知,這將視為一種違法的過失行為。

我什么時候需要建筑規劃許可?
    所有形式的開發都會已發需要建筑許可-廣義的來講,甚至會包含僅有用途的改變,并沒有物質上修改的例子。2000的規劃發展法令對發展一次有了如下定義:
    在土地上面,里面,上面或是下面進行任何形式的施工,或者更換房屋結構或其他土地的材料。’
然而,常規也會有一些特例存在。通常都不需要建筑許可的,例如,內部改建(盡管改建是為了維護建筑,但仍需要建筑許可)。此外,小范圍的外部改造,如墻和柵欄的建造低于某一高度以及其某些用途的改變,這些情況可能會不需要建筑許可。為了確定你是否需要建筑許可,你和你的特許測量師可能會非正式地和當地的規劃部門確認。也許依據法令的第五節,你可查閱到你的提案是否屬于開發項目,或是你的提案是否可以豁免需要建筑許可。

改變房屋用途需要建筑規劃許可嗎?
    當你要購買或租賃房屋時,此房屋可能會附加有其存在的或已確立的一些用途。這些用途的改變可能會需要建筑許可。弄清楚你需要改變的用途是否需要建筑許可是至關重要的,如果是,建筑許可很可能被準許或者不是。房屋用途的改變是通過把相似類型的房屋用途分類成一個‘房屋用途的種類’的列表,并概述在了規劃發展規章2001-2013里面。如果你提議的新用途與此房屋之前的用途是一個種類,那么你將不再需要建筑許可。在某些情況中,你也可能會不需要建筑許可,即使你改變了房屋用途的種類。

如果我在家里經營生意,是否需要建筑規劃許可?
在家里經營生意不一定會需要建筑許可。例如,你僅僅使用房屋的一個房間作為個人辦公室,或做音樂或語言教學,這將不需要建筑許可。但是其中有個條件,就是此房屋的特征仍是一個私人的住所,且你進行的活動不會妨礙到周圍的住戶,例如引起額外的交通擁擠或停車負擔。

擴建需要建筑許可嗎?
    較小的擴建或房屋范圍之外的擴建通常都不要建筑許可,但是其中的規定復雜,你應該采納專業的意見。

建造新房屋需要建筑許可嗎?
    需要。在提交申請前,建議你從一開始就非正式地與當地規劃部門商討你的提議。他們能對建筑許可是否會被批準,以及你的提議能勝算的難易程度給出建議。然而,規劃官的建議嚴格來說是非正式的,他們不能保證建筑許可是否能被準許。

如何申請建筑許可?
    建筑許可的申請需要以合適的表格提交給當地的規劃部門,這些表格可在他們的網站上下載或依據你的需求他們給予提供,并在你提交申請時會需要繳費。

誰可以提交一個建筑許可申請?
    任何人都有可能申請建筑許可,除了該土地或建筑的擁有者。然而,如果此申請人不是整個場所的擁有者,他/她需得到與此房產有關系的擁有人的同意,才能進行申請。
你可能會自己提交建筑許可的申請,也可能指定一個特定測量師或其他有資質的人去提交這個申請。對于較為復雜且有爭議的申請,你最好聘請一個特定測量師去提交申請。

我是否需要非正式地于規劃部門商討我的提議?
    通常是會被建議去這樣做,特別地針對一些較為復雜的案例,需與規劃官會面商討申請及規劃部門需要的一些信息。如果你任命了一個特定測量師去提交你的申請,他/她就可以代表你去處理相關事宜。這就是與規劃部門的預申請商議過程。

有不同類別的建筑規劃許可申請嗎?
     有的。建筑許可的申請可分為三種:‘大綱建筑許可‘的申請,‘建筑許可’的申請,及‘滯留許可’的申請。

我何時該申請大綱許可?
    只有對于新的建筑,或有需要弄清你的提議原則上是否會被接受時,你需要申請大綱建筑許可,此申請并不要提供具體的設計圖紙。當你的大綱申請被準許后,在開工之前,你緊接著需要獲得對此設計所有細節的許可。

一個完整的建筑規劃許可需要哪些步驟?
    要獲得一個完整的建筑許可,你必須要在申請表中提交此提議的所有細節,包括圖紙細節的特定比例尺。其他的輔助性的報告,包括交通,排水以及依據棲息地指令的一個合適的評估篩查報告也是需要的。該場地處必須要有通知,報紙上也必須要有通知發表。申請費將依據開發工程的類別和規模來支付。對于很大的開發項目,將需要環境影響聲明書。在項目進展之前,此申請需要有規劃部門正式地生效。戰略設施的申請就會是不用的步驟(如:能源項目)。

建筑規劃許可決定的時間表
    決定建筑許可的法定限定時間是自向規劃部門正式地注冊申請起的八個星期之內。此決定會是批準,拒絕或索取更多的信息或明確的計劃。如果被要求提供更多的信息,申請人需要在不超過六個月內給出回應。

宣布規劃部門的決定及申訴體系
    如果規劃部門發布了一個批準或拒絕許可的通知,在最終決定發布之前將再需要四個星期的時間。申請人,或在最初建筑許可申請時就提交過觀察報告的第三方,都有權利在規劃部門發布通知后的四個星期內向愛爾蘭規劃委員會提出申訴。申請人也可以對已批準許可的某些附帶條款進行申訴。愛爾蘭規劃委員會的法定任務就是決定四個月之內的建筑許可申訴,可是此期限經常會被延長。
    可能會接受書面陳述或口頭聽證會的申訴,通常依據案例的簡易程度來選擇。盡管有時候你會自己提交申訴,但是為了得到關于最適合你情況的專業建議,通常會建議你去咨詢一個特定測量師或其他有能力的專業人士。你的顧問也可能代表你提交申訴,并提出最合理的申訴理由。如果你對規劃部門最初的決定沒有異議,最終的建筑許可將會被規劃部門批準。如果需要申訴,愛爾蘭規劃委員會發布最終裁決,說明建筑許可申請是否給與批準,并會在拒絕的狀況給與解釋。

如果建筑規劃許可被批準了
    一旦建筑許可被批準了,除非決定文件有說明,否則此開發項目必須在許可被批準后的五年內開工并實質上完工。

建筑規劃許可上的附加條件
    有時候建筑許可基于某些條件被批準。這將限制房屋的使用;制約商業的運作時間或在開發項目開工之前,對特定的使用材料需要得要許可。如果你不接受這些情況,你或你的代理人可在四周內向愛爾蘭規劃委員會提出申訴,此后愛爾蘭規劃委員會將會做出決定并發布通知。

建筑規劃許可決議如何實施?
    如果你要開展建筑施工或更改房屋的用途是沒有獲得必要的許可,規劃部門可能會簡略地要求你申請回顧性的許可。鑒于開發計劃和其他材料的考慮,規劃部門需要評估每一個申請的價值。因此,你不要認為規劃部門會僅僅因為施工已經開展了,而給與你建筑許可的批準。規劃部門可能會發布一個‘強制性的通知’,指定出你必須要對破壞做出修復的規劃控制,在一些極端的案例中可能會要求你拆除你已經構造的建筑。
    如果你不遵守建筑許可中的那些條件,當地的規劃部門可能會發布一個‘警告通知’或一個‘強制性通知’,此通知將聲明你依據條件需要遵從的內容。
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