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合同陷阱
發布時間:2014-11-11 13:58:50  作者:  發布:www.qazasc.live

在購房交易簽訂合同的過程中,很多人對相關法律知識掌握甚少,如果購買的房屋不幸出現什么問題,糾紛就在所難免。有些賣方在購房合同中埋下幾處伏筆,為日后履約時占據主動,回避責任。這種陷阱往往會讓購房者不幸中招。一般來說,合同中容易發生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面:

一、交房時間

    應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。某中牟二手房經紀人告訴我們,房產銷售合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任”這樣的表述。這項約定條款是否合理,其附帶注解是否明確,這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

我國《民法通則》第一百五十三條規定:“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、水災、戰爭等。”依照此法,房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中,現在有一些發展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松,是違背法律原則的。售房方不能把發展商因自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。

二、房屋面積

對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的,但是誤差不應超過合理的范圍,這個范圍應該在合同中有明確規定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后,發展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍,實際上就是發展商違約,沒有履行合同。

《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條規定:“由于另一方在合同約定的期限內沒有履行合同的,當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經濟合同使一方遭受損失的,除依法可以免除責任的以外,應由責任方負責賠償。”因此,如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍,購房者有權要求解除合同,并要求得到相應的賠償。

但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍,一旦發生問題,無論誤差超過或減少多少,法院可能判決購房者敗訴,采取多退少補的方法進行結算。比如:最后的實測面積比原來的初步測量面積一下子多出了20平米,如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米,你也只能“吃進”。那樣的話,這比支出可不是個小數目。

如對該條款再進一步分析的話,就會發現,在合同履行中會出現兩種情況:一是實測面積少于合同約定面積,這時買家可向銷售方索要退款;二是實測面積多于合同約定面積,這時無論多出多少平方米,買家都要按實測面積補足多出面積的全部房款,而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產交易因面積產生糾紛的情況看,屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數,因為這種操作方式既有利于銷售方售房時以相對較少的房價款吸引購房者,而且過后要求買房人補足多出面積的房款時,買房人又沒有依據不交這筆款項,只能自認倒霉。

因此在簽訂購房合同時,作為買房人當時應該也有權力要求發展商修改該條款內容或另簽訂補充條款。比如將該條款進行以下兩種方式的修改:

——附帶條款應寫上:房屋竣工后,如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內的(假設,下同),不再結算;誤差超過3%的,乙方有權解除合同,甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。

——或寫上:房屋竣工后,如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內的,甲、乙雙方按銷售價格進行結算;誤差超過3%的,乙方有權要求解除合同,甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經濟損失。

三、質量問題

目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見,由于房屋作為商品,特點是購買期較長,交易過程中各種手續繁瑣,與其相關的因素錯綜復雜,特別是購買預售的期房,這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實,而只有等到商品房交付使用之后,潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來,結果給購買者帶來許多麻煩,甚至造成較大的利益損失。

在目前出現的糾紛之中,由于房屋質量問題,購房者與開發單位產生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開發商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質量相去甚遠而造成的。

按照規范的操作方式,建筑質量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現。建筑質量的問題是一個較為特殊的問題,現有的法規對建筑質量的管理主要是針對施工單位的管理,而施工單位的建筑質量好壞,又不是以發展商是否接受為準,而以質檢站的質檢結果為準。可是按通常的慣例,質檢結果一般只是針對工程主體所下的結論,一些購房者認為的細節性的問題,并不包含在質檢的內容當中。因此質量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。

一般而言購房者對建筑質量的反映主要集中在裝修、格局的變化;水、電、氣、管線的通暢;門、窗、家具瑕疵等問題上,而這些問題是否能被認為是質量問題,絕非是一個質檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題,購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚,決不可僅憑開發商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據。

四、違約條款

在簽訂商品房預售合同時,有些商品房開發商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款,而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任,但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的,對買方極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,并爭取雙方違約責任的公平和對等。

比如,有的開發商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的:“買方逾期付款,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金,買方付款逾期20 日,賣方有權終止合同,并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日,買方有權終止合同,并有權要求賣方雙倍返還定金。”顯然,在上述條款中,關于賣方違約的表述不完整,關于買賣雙方違約的責任不對等。

在商品房買賣中,作為賣方,不但應按合同約定的日期交付房屋,而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《工程質量核驗書》等)交付房屋。因此,上述有關賣方違約的完整表述應是:“賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方,……”。另外,既然在買方逾期20日時,賣方有權終止合同,沒收買方支付的定金和房價款,那么也應規定“在賣方逾期20日(不應是180日)時,買方有權終止合同,要求賣方雙倍返還定金和房價款”,才算公平、對等。

此外,“賣方有權沒收買方支付的房價款”的條款本身就是不合法的。

五、物業管理

在簽定物業合同之前,應仔細閱讀合同條款,看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行為。目前,在簽定物業合同中,應主要注意以下幾點:

1、入住新的居住地,第一次簽定物業管理合同的期限最長應為二年,二年后,購房者應組成業主委員會,由業主委員會挑選新的物業管理公司,委托其對物業進行管理。

2、簽定物業合同之前,應明確所購物業的類型,是公寓,還是住宅(住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等),不同類型的物業,有不同的管理標準、收費標準。

3、有些收費項目是超前征收,違反有關的規定。如有的小區的有線電視尚未接通,卻收取費用;有的物業承諾安裝可視對講門鈴,尚未安裝就提前收費等。

4、有的費用未獲批準,就被先執行。物業公司的某些費用需要經過相關部門的審批,才可收取。有的物業公司在審批尚未通過時,提前收取,也是不對的。

5、巧立名目的各種費用。有的物業公司為了多收費,巧立各種名目,如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關部門所禁止的。

消費者在簽定物業合同時,應對照物業收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目,可要求對方出示有關部門的文件,否則有權拒交。

 

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