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房子縮水一半,公攤面積到底有多坑!
發布時間:2018-8-11 11:30:14  作者:  發布:zyh

中國,「公攤面積」這個詞一直都是購房者的心病,讓房子成了唯一一個“花了冤枉錢還不能喊冤”的消費品。


然而這幾天,「公攤」卻在網上意外走火,還是被各大官媒主動挖出并輪番敲擊的,風格有悖往常,讓人詫異。



如果按陰謀論假設,這估計又是一次試探性的吹風,一次重要改革可能已經走在路上。


這就好比之前的房地產稅。


任老一直在堅持:“中國土地是沒有永久產權的,那收了土地出讓金相當于買了70年的使用權,那收房地產稅就是重復收稅,這顯然不合道理!”


然而這幾年,房地產稅隔一段時間就出來霸占新聞頭條,媒體一次次向好解讀頻繁吹風,購房者的心智被麻痹,所有人也就自然接受了這個「新生事物」。


即使再不合理,也委曲求全了。


而「公攤面積」,則一向都是含糊其辭,沒有明文規定。


對于大部分人來講,即使掏光了所有儲蓄去買房,在自己的房子里躺到老都不知道自己當初到底花錢買了多少面積的房子。


因為你買的面積是建筑面積:實用面積+公攤面積。


實用面積細心點兒用尺子可以量得出來,但是公攤面積是多少,公攤在哪里,開發商不說,你永遠也不會知道。即使說了,這個數字準確嗎?你也不知道,有本事你自己去量去?


這樣就導致其中的既得利者者想盡各種方法做貓膩去掏空購房者。


而購房者還不能在含糊其辭的法規中對自己的權益進行維護,只能迫不得已為多余的「服務」買賬,極為坑爹。


但是即使「不合理」,這個制度也一直沒有被取消,除了消費者以外都是睜一只眼閉一只眼,那這又是為什么呢?




2

公攤的由來



了解真相之前,我們先來了解一下概念。套內面積和公攤面積是什么?


套內面積(實用面積)=使用面積+墻體厚度+陽臺


在使用面積上,加上了墻體的厚度。因為墻體厚度較小,所以一般使用面積和套內面積都被混作一談。日本買房就按套內面積算的,但是不包括陽臺


建筑面積=套內面積+公攤面積


所謂公攤面積,官方解釋一大堆。簡單來說,就是整個大樓的公共區域加起來,分攤到每戶頭上分別是多少面積。國內每個地區對于公攤怎么算,規則還不一樣,有時候甚至每個樓盤的規則都不一樣。


很多人意識里都認為公攤面積只有電梯和過道。


其實不止這些,明面上規定有很多需要公攤的地方:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。


放眼全球你會發現,基本所有國家都在采用套內面積或者使用面積交易,而唯獨只有我國大陸和臺灣還在用這種奇葩的計價方式進行房產交易。


至于這一套跟誰學的,想必都清楚,自然是中國房地產市場的師父,香港。


香港的地產生意在全球都是首屈一指的,背后是精明到發絲的香港地產商人。


這群人操縱地皮,想禿了腦袋找方法壓榨消費者的腰包,利益捆綁中產階級倒閉政府,與市場反抗。至今房價已經飆到了全球數一數二的高位,社會民生已經畸形難變。


在1952年之前,全香港乃至全球的樓房都是整棟出售的,能在這種情況下買起房子的人,非富即貴。而普通人只有一個選擇,就是租房住。

(五十年代的中環唐樓,戰后的唐樓多為5層)


香港國際鴻星集團吳多泰認為長線收租資金回籠太慢,無法實現「高周轉」,就想了一個法子,就是分層來賣。把一棟5層的樓房出售給5個人。


這大大降低了購房者的門檻,當時可謂創新,轟動一時。短短幾天,兩棟樓就出售一空。


但是即使是拆開來賣,這些每層1000呎(差不多90平米)的公寓,一套售價也在2萬港幣左右,普通工薪族月工資只有兩三百元,根本不可能一次性拿出這么多錢來買房。


于是在這個彈丸之地,又產生了另一個革命性的發明-賣樓花!


當時霍氏集團的霍英東拿下了油麻地四方街的地,要建100棟5層樓唐屋,也打算按分層出售的方式賣樓。

霍英東(1923~2006),愛國商人,曾任全國政協委員


但是感覺分層賣樓的周轉率無法支撐起其龐大的資金需求,于是,他找了一個當地非常有名的律師,決定在動工之前就向大眾賣期房,并且支持分期付款,隨便付上10%~30%的首付,就可以預定一套公寓。


這種模式在當年造成了不小的轟動,四方街項目開售的第一天,買房的人蜂擁而來,賣到名額的人隨便轉手就能加價賣出。100多棟房,1200多套公寓很快就賣完了。

香港市民搶購樓花


所以說,這個時間才是香港商品房市場某種意義上真正的開端,也是中國大陸市場模仿的模式的鼻祖。


但是隨后,霍英東遇到了一個極其麻煩的問題。就是新建成的香檳大廈,其每層樓的面積都不同,導致之前每層均分的方式行不通了,電梯的維護、修改屋契均產生了糾紛。


房子小的想少出一些樓道清理費,在一樓居住的甚至拒絕交電梯維護費,至于如何去劃分,實在沒有標準。


于是霍英東和律師一想,索性就按照大家均分“公共契約”的形式去做分配。


自此,“公攤”的形式就奠定了基礎,因為當年的樓房不能拆分出售,相當于大家合伙湊份子買樓,自然公共區域也要攤派。房屋買賣按照建筑面積計算,就成了香港樓市的傳統。




3

引入與創新



1998年,我國在結束福利分房時代后,進行房地產改革,踏入了商品房時代。而房地產市場的所有模式幾乎無一例外都照搬了香港模式。


而香港又在2013年的時候把「公攤面積」取消了。因為政府實在無法控制開發商對樓盤的注水,社會已經怨聲載道。


有的房地產商設計的陽臺甚至都比臥室都大,照樣計入實用面積里售賣給購房者。還有建造更大的公共區域,例如停車場、會所、變相增加了能夠賣錢的面積,最后統統計算到了公攤面積里。

和香港地產商相比,我認為中國地產商的聰明,是有過之無不及。


公攤自打被引入國內之后,港商的做法我們學的面面俱到,真乃真傳。不單如此,有些地產商甚至還結合中國人愛貪便宜的想法,玩起了發明,例如「0公攤房子」。


其實所謂0公攤就是偷面積,在有限的建筑面積內造出更大的使用面積。例如把飄窗、花架、設備平臺等不計入建筑面積的空間或者增加只記一半面積的陽臺,后期封成房間作為「贈送面積」。


售樓處小姐會問你:“你看我們贈送你們這么多面積,房價才比旁邊的貴這么點兒,你感覺劃不劃算?”


你開心地點頭稱贊,感謝開發商的禮物。其實你是想多了。


首先贈送面積是不合規的,是偷來的。開發商在賣樓時,早已把建筑成本計算在里面大家公攤了。


你得到的好處不會體現在面積上,只會體現在價格上。如果你買了同樓盤沒贈送的戶型,恭喜你,你還幫其他業主公攤了成本。


其次在你買了贈送面積之后,你相應的裝修成本也一并會增加,尤其是毛坯房的工程報價如果按建筑面積來算,多出的一塊你還要掏錢。


總體來說,你很開心的多花錢買了房子,開發商還多賺了錢,而贈送面積所得的收益還沒有納稅…


房子用建筑面積來賣,如果大家默認了這種方式,也不排除一些實打實的開發商愿意用良心做買賣,告訴消費者建面多少,公攤多少,攤到了哪里。


但是即使如此,公攤面積衍生出來的其他不公平費用也無法保護購房者的權益。


例如按照建筑面積收取的物業費和取暖費。


說實話,這個收費規則是最扯淡的。首先公攤面積明擺寫著有變電室、垃圾道、管道井,但我不明白哪個變電站,垃圾道還需要大家一起給供暖?


不單如此就我所知,很多小區就連值班警衛室都沒有暖氣,保安在里面凍得瑟瑟發抖。那收我們支出公攤的暖氣錢跑到誰的腰包了?


你說公攤的是整體公共區域,那好,按照公共區域的合理分配原則,我們支出了公共區域的建造成本理應享受公共分配收益


那每天在電梯里貼著的廣告收益我卻沒看到一分錢落入業主口袋,據我所知,這也是不菲的收益。


所以說,公攤面積就是一個坑,受益者是開發商、是取暖公司、是物業,從來都不是購房者。



4

無法改變



重慶在2002年的時候以地方法規的形式把公攤面積取消了,香港在2013年的時候把「公攤面積」取消了,大陸的其他城市為什么到現在都不取消這個勞民傷財的交易方式呢?


前幾天,有人說了一個看似很充足的理由。就是如果現在100平米的房子賣200萬,平均房價是2萬/平米。如果公攤取消,變成套內面積出售,公攤20%的話,就是80平米的房子200萬,總價沒變,平均房價成了2萬5/平米。均價足足漲了25%。


但如果是北京深圳呢?6萬一平米的房子25%的漲幅是什么概念?這不是對現在的大基調強烈對沖了嗎?


其實也說對了一層意思,公攤面積不取消,看似合理的房價粉飾了高房價的外表,讓老百姓看似有了一個合理的區間。


那么如果現在房子不漲價,還必須取消公攤呢?


如果取消了公攤面積,購房者不再為公攤面積買單。開發商就會增加了巨額的成本,他們會怎么做?


肯定會在公共區域面積偷工減料縮減成本。結果你會看到未來很多小區的樓道小到只能過去一個人,公共門廳只會留下一道走廊,電梯小的只能上兩三個人,保安都站在大街上。


你別笑,這種事情在開發商身上是可以發生的,不然香港怎么會出現那么多鴿子屋,棺材房?


但又有人說了,市場是存在競爭的。一定有更好的開發商為了贏得購房者的口碑特例獨行。


這種情況現在來看是幾乎不可能實現的。因為開發商是商人,是為了賺錢的。而現在地價這么昂貴,還要做限價令,開發商是沒多少利潤了。總不能賠錢賺吆喝吧。


所以破局的關鍵是,地方政府是否能把地價降下來,有足夠的空間讓利于民。這樣開發商有了利潤,起碼有了可以競爭的空間。


之后不收公攤面積費用且擁有優質公共區域的小區或許就能出現了。


黑格爾在《法哲學原理》里講過一句話。


存在即是真理。


而公攤面積的存在或許也有真理,我認為那就是多讓購房者多花些冤枉錢!


而對于今后的期待,也不指望取消公攤面積了,但能不能讓物業、取暖收費按照實用面積來收呢?


畢竟我們不住在垃圾道里!


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