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深圳房產研究員李宇嘉:樓市進入兩難境地
發布時間:2016-9-27 7:39:52  作者:  發布:

連續3個月漲幅收窄后,房價再次出現全面上漲的勢頭。

根據國家統計局發布的數據,2016年8月,70個大中城市中,價格下降的城市有4個,上漲的城市有64個,持平的城市有2個。環比價格變動中,最高漲幅為5.6%。而對比7月份,70個大中城市中,價格下降的城市有16個,上漲的城市有51個,持平的城市有3個。環比價格變動中,最高漲幅也只有4.6%。

另一方面,在8月新房價格環比上漲的64個城市中,比上月漲幅擴大的城市有31個;二手住房價格環比有57個城市上漲,比上月漲幅擴大的城市有30個。此外,房價上漲還有從東部熱點城市向內地城市蔓延的趨勢,比如鄭州、合肥、武漢等城市漲幅居前。

對此輪房價上漲的原因進行探析,目前市場上有三類觀點。

一是“地王推動論”。今年1~8月,全國國有土地出讓收入20057億元,同比增長14%;而去年同期則是同比下降21.4%。今年前8個月,各大城市或區域誕生總價、單價“地王”211宗,溢價率超過100%的有150多宗。剛過去的8月是今年誕生“地王”最多的月份,共誕生52宗地王,為前7個月月均“地王”宗數的2.3倍,溢價率超過100%的達30宗。

第二類觀點就是“杠桿推動論”。2014年,居民中長期貸款余額增速為17.5%,而今年上半年達到30.9%。2009年,我國居民房貸余額僅4.76萬億元,2012年達到8.1萬億元,今年6月達到16.4萬億元,不到7年增長近3倍,其中近一半新增房貸是2013年以來發放的。2008年,居民杠桿率(房貸余額/存量商品住房價值)為18%,2015年末達到39.5%。房貸利率持續下降為杠桿推波助瀾。據融360公布的數據,今年8月首套房平均貸款利率為4.44%,繼續創歷史新低。

第三類觀點就是所謂的“投資避險論”。大致邏輯是:當貨幣寬松遇上資產配置荒,CPI不溫不火,意味著資金必然往資產市場跑,資產溢價收益已經成為保值增值、獲得資產收益、防范未來風險和不確定性支出的主要渠道。再加上經濟增速放緩的壓力,資本市場風險加大,這使“一磚一瓦”的房地產最受青睞,盡管其在未來可能有風險。因此,不管是民間投資持續下滑、屢提不振,還是居民主動“加杠桿”買房,或是銀行搶占房貸市場,事實上都是投資避險的結果。

同時,盡管房價普遍上漲,但房地產開發商新開工、施工和土地購置增速卻連續下滑。其中,土地購置面積負增長連續兩個月擴大;銷售面積和金額增速連續4個月收窄,1~8月累計增速比1~4月的最高值下滑近20個百分點;施工和新開工面積增速分別連續6個月和4個月下滑,1~8月新開工增速(12.2%)比1~3月(19.2%)下降了7個百分點。

這意味著,開發商補中長期庫存(施工、新開工和土地購置)意愿或許有所降低。由此,無論“穩增長”、“調結構”,還是“防風險”,樓市運行都有所偏離。

樓市目前正陷入“兩難”:1~8月份宏觀經濟向好,樓市供銷兩旺居功至偉,但當前樓市火熱也埋下了未來政策被迫收緊的種子。

下一步樓市調控要注意三個問題:一是如何調動“央地”兩級政府調控的積極性;二是如何平衡樓市調控與“穩增長”的關系;三是如何防范樓市“加杠桿”是否會引發系統性風險。

首先,各地在調控政策儲備和實施上,除了“需求端”措施(限購、限貸和限地價)可以在短期內作為臨時措施啟動外,還要加大保障房配建的力度,城市熱點區域要實施“逢拍地、必配建”的住房保障新政策。

其次,以月度或季度為單位制定土地規模化、批量化出讓計劃,部分“生地”可先出讓后平整。另外,要加大老城區、老工業區低效和廢舊工業及商辦用地改住宅用地功能的工作力度,加速舊城改造,并列入中期內土地出讓計劃,徹底改善土地市場預期。

當市場對中期內樓市供求、房價上漲的預期開始逐步緩和時,“地王”和高地價現象難解的局面也有望逐步緩和,地價對房價的推動也會逐步減弱。

過去,很多城市規劃了大量新區和開發區,工業商辦用地庫存大、效率低的情況比較突出。各地要客觀面對這一現實情況,以市場化機制啟動用地功能調整,列入中期供地計劃。另外,存量工業商辦用房可探索向商務公寓、人才住房轉變的機制,增加中低價位商品房供應量。

不管增加用地出讓,或調整存量用地功能,在緩解市場預期的同時,還能有利于“穩增長”和促使樓市泡沫“軟著陸”,也有利于調動地方調控積極性。

再次,對于過度“加杠桿”的問題,要嚴格落實剛剛發布的住建部等七部委文件,打擊“首付貸”等場外“加杠桿”的違法行為;控制商業銀行惡性競爭房貸份額,繞開差別化房貸政策為購房者“加杠桿”。

熱點城市樓市“新政”重點在打擊炒地炒樓,杜絕敷衍式樓市調控。更重要的是,針對人口向三大都市圈集聚的趨勢,要加速都市圈內跨區域軌道交通建設力度,將樓市杠桿向這些區域轉移,夯實需求基礎,促進新型城鎮化和都市圈引領增長的趨勢。

最后,要出于對中國經濟安全、經濟轉型和金融穩定大局負責的考慮,中央和地方同心同力,發揮兩級政府的主觀能動性,將樓市調控與“穩增長”、“調結構”和“防風險”真正結合起來。

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