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二線樓市收韁:調控相繼出臺 或普遍重啟限貸限購
發布時間:2016-8-24 8:56:30  作者:  發布:

   在連續領漲一線樓市數月后,武漢、南京、合肥等地紛紛出臺調控舉措,試圖抑制樓市資產泡沫。

  在連續多月領漲中國樓市后,二線城市紛紛出臺“降溫”舉措。

  日前,武漢宣布,針對一些開發商捂盤惜售、哄抬房價的行為,要求取得預售許可的商品房項目,要在10日內公開全部準售房源及每套房屋價格,一次性對外銷售,不得分批、分次銷售,房管部門將對房企違法違規銷售行為加大查處力度。

  《第一財經日報》記者注意到,近期包括南京、武漢、蘇州、合肥等熱點二線城市均相繼出臺了調控措施。

  克而瑞分析師楊科偉認為,今年以來大部分一二線城市商品住宅價格已經有較大的漲幅,在管理層“抑制資產泡沫”的背景下,部分熱點城市政策趨緊,貨幣政策逐漸傾向中性。

  房價不斷上漲

  國家統計局公布了2016年7月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有16個,上漲的城市有51個,持平的城市有3個。環比價格變動中,最高漲幅為4.6%,最低為下降1.1%。同時,與上年同期相比,70個大中城市中,價格下降的城市有11個,上漲的城市有58個,持平的城市有1個。

  值得一提的是,7月份,同比價格變動中,上漲幅度超過10%的有15個城市,分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫,其中深圳為最高漲幅——41.4%,上海和北京上漲幅度超過20%,南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%,上漲幅度超過上海和北京。

  同策咨詢研究總監張宏偉告訴《第一財經日報》記者:“進入下半年以來,熱點城市的房價仍然在高位上漲,樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今,隨著大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉,北上廣深一線城市,合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面,部分二線城市高價地塊頻頻出現,房價上漲幅度超過一線城市。”

  剛剛在武漢買房的小朱就是房價上漲的親歷者,他從7月加入看房大軍,而幾乎每周武漢的房價都有所上漲。“我看上的房子已經出了3環,目前價格在1.2萬元/平方米,而上個月這里的均價大概在1.1萬元/平方米。”小朱告訴《第一財經日報》記者。

  樓市火爆,開發商不斷進場拿地,讓房價進一步螺旋式上升。“武漢是長江經濟帶中游的戰略支點城市,2015年武漢GDP達1.1萬億元,在華中有重點地位。自2012年起,武漢土地供應面積每年呈下跌狀態,因此土地成交價格持續攀升,2015年的土地成交價格已達3106元/平方米,較2012年上漲約73%。我們認為未來升值空間可觀,因此選擇武漢拿地。”正榮地產總裁林朝陽表示。

  政策收緊進行時

  在房價、地塊瘋狂上漲后,調控隨之而來。

  張宏偉指出,從政策面發展趨勢來看,官方頻繁表態及熱點城市收緊政策落地預示著三季度后,一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會出現轉向。

  以南京為例,其在近日也進一步提出了房價的調控措施。其中,要嚴控房價地價。嚴格落實房價管控標準,分區域設置價格管控線,嚴控區域樓王;對開發企業申請開發項目上市時,嚴格按照價格區間分類指導,控制房價上漲幅度。同時,突出聯動監管,安排建設、物價、房產等相關部門,對全市商品房項目開展從開發建設、價格申報到上市銷售的全過程監管,對出現捂盤惜售、哄抬房價、散布虛假信息等違法違規行為加大聯合查處和治理力度。再者,其還將進一步加強市場聯動監測預警,準確把握全市房地產走勢。及時公布土地和房源供給計劃、數量、供應節奏等相關信息,督促開發企業理性參與市場活動。

  此前,南京、蘇州、合肥都通過銀行提高了首付標準,希望通過提高購房門檻來限制投資客。同時,官方已經強調防范資產泡沫的繼續放大,抑制投資投機,證監會也收緊了上市房企的再融資,不允許通過再融資拿地。

  “從當前熱點城市房企拿地來看,房企拿地首付配資的現象越來越多,比如政府規定土地出讓金的首付款必須50%,那么,對于開發商來講只要首付25%,通過金融機構場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進行拿地,這樣,一旦市場進入調整期,這些地塊的風險會增加,這樣的風險不僅僅會波及房企自身,還會波及金融機構,甚至金融機構背后的個人投資者。因此政府將從不同層面進行調控。”張宏偉告訴記者。

  易居研究院研究總監嚴躍進表示,二線城市樓市收緊,體現了對于下半年房價管控的決心。

  多位業內人士均認為,從政策面走向來看,蘇州、南京等城市樓市出臺新政后,三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入“限貸”政策出臺的“前夜”,重啟“限貸”甚至“限購”已經是大概率事件了。

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