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房地產指標回落:意味著房價普漲結束 樓市分化加劇
發布時間:2016-8-16 10:46:03  作者:  發布:

    房地產多項指標回落,只是意味著房價普漲階段的結束,同時意味樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局并未改變。

  近日,國家統計局發布7月份房地產開發投資和銷售情況。在開發投資端,房地產開發景氣指數再度下滑至94.01,比6月份回落0.39點。今年1月至7月,全國房地產投資增速比1月至6月回落0.8個百分點,其中住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。在銷售端,1月至7月,商品房銷售面積增速比1月至6月回落1.5個百分點,銷售額增速回落2.3個百分點。

  多項關鍵指標回落,預示著房地產市場在總體上已接近頂部。在下半年,樓市很可能出現逐漸下行的趨勢。這背后,部分緣于一線城市和一些二線城市收緊了調控繩索,提高了樓市開發和銷售的門檻;部分緣于一些樓市火爆上漲后,市場有調整的要求。特別是“地王”頻現和三四線城市樓市庫存仍居高不下,抑制了企業的投資熱情。

  樓市適當降溫,對宏觀面來說是一件好事。過去樓市的發展和樓價持續上漲,曾階段性地具有多贏效應:地方政府可獲得巨額土地財政收入,銀行可獲得可靠的房貸利潤,早期購房者可改善居住狀況和財務狀況。但是,這種階段性的多贏效應,正被越來越嚴重的負面效應覆蓋。一方面,房地產市場的過熱不止一次導致資金嚴重錯配,使其他實體經濟得不到足夠的資金支持,加大了產業失衡的嚴重程度和產業結構調整的難度。另一方面,住房消費和投資壓抑了居民的日常消費需求,加大了企業成本。有調查表明,房價高漲,已成制約企業發展的三大因素之一。華為深圳搬遷的傳聞,充分表明了樓市對企業造成的困擾。此外,一線和二線城市的虹吸效應,導致三四線城市“鬼城”頻出,樓房積壓嚴重,造成極大浪費,弱化了經濟發展的可持續能力。

  正是看到了房地產畸形發育的風險,政策面近期明確提出“抑制資產泡沫”,并堅持穩健的貨幣政策。7月份,在適度寬松的一片預期中,M2同比增速只有10.2%,遠低于13%的年均水平,或許折射了決策層的審慎考量。這一考量不可能與房地產市場無關。

  不過,現在就把房地產開發投資與銷售增速的回落,視作房地產市場反轉的信號,還為時尚早。與貨幣政策的穩健相比,對房地產市場的具體調控,要靈活得多。因城施策是目房地產市場調控的主調,一二線城市與三四線城市的房地產市場,有著涇渭分明的政策待遇。這也意味著,那些有居住和投資價值,而在本輪周期中上漲幅度不大的二線城市,政策未必會收緊,杠桿也未必會調整。此外,過去的調控史表明,對一線城市和熱門二線城市實施的限購措施越嚴格,未來的反彈也越強烈。即使現在遏制住了房價,但長期看未必能持續。這是地區發展差異、環境差異決定的。

  因此,房地產多項指標回落,只是意味著房價普漲階段的結束,同時意味著樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局并未改變。真正的改變,要等待更基礎性的環境變化。比如土地財政弱化、實體經濟的財富效應充分顯現等等。顯然,這需要時間。

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