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五年之內房價跌不下來 年輕人要買房趁現在
發布時間:2016-8-16 10:39:33  作者:  發布:

五年之內房價跌不下來年輕人要買房趁現在

8月13日下午,由大象融媒攜手浩創優谷聯合主辦的大象融媒七里河畔葉檀名家公開課在鄭州如期舉行,知名財經評論家、財經專欄作家葉檀女士結合當下財經熱點話題,就“L”型下的中國樓市和股市進行了長達兩個小時的主題分享

◎樓市黃金時期已經過去

在現場,葉檀首先提了一個問題:“認為房地產會崩潰,現在不能買房的朋友舉手。”現場數百位觀眾只有不到五位舉手。

“在2008年之后,中國樓市的黃金時期已經過去,現在盡管房價還在大漲特漲,但我要非常明確地跟大家說,房地產的黃金時期已經過去了”,葉檀說,這從房地產商的行為就能看出來。 “現在開發商在做什么事情呢,第一件搶地王,在北京在上海在蘇州狂搶地王,但從數據上來看,房地產開工面積卻在不斷下降;第二件所有的開發商都在做,叫做不務正業,萬達做文化去了,恒大買足球隊去了,萬達買院線去了,碧桂園在新加坡買了一個小島,在馬來西亞造城,在全國各地到處游走宣傳。” 當開發商都不愿意在國內開發房地產了,還能說是黃金時期嗎? 葉檀分析原因說,金融危機以后,進出口貿易雙雙下降,進口下降的速度更快,衰退型貿易順差反映了國內外貿易需求低迷的狀況。這對于出口導向型的中國經濟十分不利。 與此同時,民間企業投資也在持續下降,以前一年百分之二十增長,現在百分之三點八,“這說明沒人愿意投資了。” 葉檀說,房地產長期增長要看經濟和收入,實體經濟狀況不好,房地產也不可能好。

◎五年之內房價跌不下來

雖然房地產不景氣,但葉檀判斷五年內房價跌不下來,一個重要原因就是“央媽”一直在增發貨幣,給樓市托底。

“這些年,中國央行發放貨幣量一直在增長,1998年到2014年,25年間,增發貨幣近100倍!因此,我判斷房地產在短期內不可能下跌。” 再一個原因是,受營改增影響,地方政府沒有也沒法真正去打壓房價。 “為什么我們的房價這么高,因為營改增之后中央財政控制權加強了,錢都到中央去了,地方財政收入下降,還要發展經濟搞建設,怎么辦?賣地,搞地王。所以你要地方政府嚴格限制房地產,這很不現實。” “現在有一種很奇怪的現象,一些人嘴上說不看好未來經濟,但卻拿了一半的錢買房子。說明老百姓更愿意相信房子。” “只要經濟繼續下行,房價就必須維持在略有上升的水平。至于什么時候房地產泡沫崩潰,我覺得兩種情況:最好的就是中國經濟好轉了,政府出手打壓房地產,這是最好的情況。另一種就是經濟并沒有好轉,泡沫自然崩潰,這會很慘。” “目前很多人都期待房價跌下來再買,但現在不太現實。我的判斷是:五年之內,央行不會加息,泡沫不會崩潰。具體到鄭州來說,如果未來經濟繼續好轉的話,房地產在五年之內會繼續上升,所以年輕人要買房趁現在。”

◎高鐵時代鄭州是最具爆發力的城市

葉檀一直把河南看作是經濟的風向標,她說:

我之前給河南有個定義——暴發戶城市,為什么這么說呢?我從鬼城看到它變成活城,看著它變得熱火朝天,當時《華爾街日報》在內的所有的媒體在說中國房地產泡沫的時候,一定要舉一個例子,就是鄭東新區。當時鄭東新區是跟鄂爾多斯并列的,是著名的鬼城。結果現在呢,我有一個做房地產的朋友,因為當時沒有在鄭東新區多買幾套房子,現在痛心疾首。 進入高鐵時代,國內最爆發、最壕的城市就是鄭州。如果我在河南投資,就只投鄭州,再遠一點最多投到開封,因為鄭汴一體化。 那么,投資房地產究竟要投哪里?一是看這個城市人口是不是在不斷流入,二是看政府規劃,三是看這個地方到底能投多少錢。 中部城市我最看好的是兩個,一是鄭州,二是武漢。 有人說,高鐵時代我在周口和鄭州買房是一樣的。我想說,這句話大錯特錯,高鐵時代不是說我們村離北京更近了,而是北京離我們村更近了,這句話是什么意思呢?建了高鐵之后一定會出現虹吸效應,大城市會越來越大,容納不了,人們會往周邊去,會往衛星城擁入,但一定會朝著大城市去。 因此,雖然目前鄭州的房價還很高,但還是應該抓緊買房。

◎購房要趁現在建議跟著政府規劃走

目前,面對不斷高企的房價,鄭漂們該不該買房?

葉檀說,年輕人如果打算落戶鄭州,而且家里能夠給予足夠的支援,那么還是趕緊“買買買”吧。 “在購房的選擇上,不要盲目追熱點地段,一些目前還并不是很熱門、但發展潛力巨大的地段是很好的選擇。比如新鄭機場附近,政府的規劃非常明確,將來很可能形成衛星城,而且又有地鐵,所以你現在就可以埋下伏筆。” “在鄭州買房在哪里買,就看富士康,因為這是全球資源配置效率最高的企業,它在哪你就在哪。再一個,買房要跟黨走,看政府規劃,地鐵修到哪里,新區造到哪里。所以如果你是現在在鄭州工作、還沒房子的人,我勸你買到臨近港區的位置”。 如果剛剛來到鄭州,家里又沒有足夠的經濟后援,在鄭州買房不現實。考慮到房價不斷上漲的趨勢,那么不要干等,可以考慮回縣城買房。 與此同時,葉檀也建議,對于財務性投資者來說,面對鄭州的現狀,“房地產不要超過個人投資的三分之一,因為房地產是一個慢套現的品種,不像股市那樣”。

投資建議人民幣美元一比一配置

葉檀說,目前物價上漲的幅度超過了工資上漲幅度,面對這種情況,一方面要加緊學習,提高自己的技能水平,讓自己的工資水平提高的和物價水平相當的幅度;另一方面,如果做不到第一條,那么就要考慮開始投資了。

在投資中一要堅持安全投資,二要合理配置。對于年輕人來說,工資的百分之二十五是一條安全紅線,盡量不要踩線。 投資中,雞蛋不要放在一個籃子里,要分散投資,在投資中要合理配置,高風險、中風險和低風險產品各占三分之一。 “房地產屬于中等風險產品,很難套現,因此占投資三分之一就可以,要選擇未來有發展潛力的城市置業;高風險產品主要是股票期貨,如果你沒有接觸過股市,一臉純真,那么我建議現在不要碰股票,因為不缺你這一茬韭菜。” 投資要分散,而且要投資那些可以對沖風險的項目,比如人民幣和美元就可以對沖,在股市里,消費類、酒類、高科技類的品種是可以對沖風險。 “最后,我要再次強調,房地產是一種很難套現的投資品種,所以我們一定要做資產配置,黃金持有一點,美元持有一點,房地產持有三分之一,另外,還有一個最笨的投資收益方法,就是每年把你價值相等的美元和人民幣放一起,這是最笨的對沖方式,但也是行之有效的投資。”

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