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當前泗陽房地產市場形勢分析和發展建議
發布時間:2016-1-18 9:32:54  作者:劉明  發布:泗陽第一房產網

2015年末中央經濟工作會議精神明確2016年全國房地產行業的主要任務是去庫存。新年伊始,作為一名多年從事房地產行業的高級經理人,就當前泗陽房地產市場現狀和存在的問題,向各位同行和領導作以下陳述和建議。

一、當前市場形勢

2014年初,泗陽房地產銷售情況便每況愈下,相比2013年近170萬平方米的成交面積,可以說是急速下滑。2014年泗陽縣商品房銷售面積跌至90萬平方米,而新增商品房供應量是180萬平方米。2015年在國家各種政策刺激下,成交量也只有100萬平方米左右。新增商品房供應量仍然在150萬平方米左右。也就是說不包括2013年之前的庫存商品房,僅20142015兩年泗陽縣商品房庫存量就高達140萬平方米。近年來,泗陽縣商品房的供求比將持續維持在31左右,這一比例在較短的時間內將不會有太大的改變。從相關的數據上來看泗陽縣房地產高庫存的局面已然成為政府和各房企面對的嚴峻問題。

近年來,隨著泗陽城市的快速發展,城市基礎設施建設和投資力度不斷加大,城市框架不斷向外延伸,“一河兩岸三城”規劃布局日漸成型。城市發展的背后是大批的新區地塊出讓、開發。超大型房地產項目不斷涌現,50萬平方米、60萬平方米、90萬平方米、100萬平方米以上的房地產項目接二連三的出現在這個人口僅有100萬左右的蘇北縣城。據不完全統計,泗陽縣已協議出讓商品房用地且尚未完全開發的面積高達5000畝以上。按平均100畝建15萬平方米的商品房來計算,現有的土地可以開發750萬平方米的商品房,加上現有的庫存,以每年銷售100萬平方米商品房的速度,泗陽還需要近10年時間才能消化完所有的商品房。

與此同時,國家三令五申禁止的鄉鎮小產權房的建設在泗陽雖加以禁止和管制,但前些年的發展速度可以用雨后春筍來形容,泗陽所轄各個鄉鎮無一幸免。最多一個鄉鎮擁有56個小產權樓盤,規模之大、數量之多讓人驚嘆不已。

從各方面數據和現狀來看,當前的泗陽房地產市場,雖然結構性需求未呈衰減,隨著生育政策的放寬,特別是國家新型城鎮化戰略的實施,在未來還將有進一步的上升空間。但是房地產的供給量依然相當飽和,去庫存也成為泗陽房地產市場當下穩定和健康發展最重要的環節,否則泗陽很多地域將不斷出現“鬼城”現象。眾多房地產企業將處于水深火熱之中并將難以維持,各樓盤之間的惡性競爭將進一步加劇,整個行業形勢將不容樂觀。

二、市場發展建議

1、規范土地市場

嚴格按照城市總體規劃要求劃分土地性質,科學有序出讓商品房建設用地,放慢土地供應步伐。

2、規范商品房市場

1)減少保障房供應,由政府收購盤活部分問題商品房項目(東開發區),將作為保障房房源。

2)嚴令禁止鄉鎮小產權房再銷售,謹防小產權項目再次出現。

3、大力推進新型城鎮化戰略

1)進一步強化城鎮棚戶區改造,全面推行貨幣化拆遷,取消就地安置的原則。

2)鼓勵大學生回鄉就業、創業,激勵各類人才回流。

4、稅費優惠

1)直接減免購房稅費,由政府組織宣傳廣大農民進城購房的優惠措施,以及相關補貼。

2)減免房地產企業稅費,促進、提高廣大開發企業的積極性。

5、信貸政策繼續寬松

1)全面取消限貸、限購,降低首付比例至20%

2)降低房地產企業融資門檻。

6、政府服務

1)減少監管資金的使用審批環節或取消房企資金賬戶監管。

2)積極推進項目審批,提高審批效率。

3)牽頭組織成立泗陽房地產業協會,加強行業對話與管理。

化解房地產庫存,促進房地產業持續發展,已成三、四線城市當務之急的經濟工作。當下的房地產高庫存對經濟和房企都造成負面影響。這種負面影響也傳遞到水泥、鋼材等幾十個行業,從而拖累經濟增長。最新數據顯示,自20141月份以來全國房地產投資開發增速已經連續20個月下滑,201519月份房地產投資增速名義增長只有2.6%

十三五規劃中提到保持經濟中高速增長,GDP要保持在6.5%以上,房地產的作用依然不可忽視,房地產業必須穩定發展!



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